Купівля житла від забудовника: про що необхідно знати, щоб уникнути ризиків? Роз’яснення юриста

15 апреля, 2021 13 :50

Адвокат, керуючий партнер у RELIANCE LAW COMPANY Дмитро Слободянюк в рубриці «Експертні поради. Право» на MyCity розповів про ризики інвестування в нерухомість, що будується та як їх уникнути.

Купівля квартири в новобудові — відповідальний та складний процес, якому слід приділити належну увагу, щоб не втратити кошти. Цей етап пов’язаний з багатьма ризиками та питаннями, проте з ними легко впоратися, якщо ознайомитися з основними правилами та слідувати рекомендаціям фахівців.

З чого почати?

1. Обрати привабливий для себе об’єкт будівництва.

2. Дізнатися, чи має право користувач на земельну ділянку та для яких цілей вона йому надана. Для цього слід зайти на Публічну кадастрову карту, де є інформація про тип власності, її цільове призначення та площу. Можна також спрямувати звернення до Держгеокадастру.

3. Перевірити наявність або відсутність арештів на земельну ділянку через Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Як з’ясувати, чи має забудовник всю необхідну дозвільну документацію?

1. Перевірити, чи видані забудовнику містобудівні умови та обмеження (на сайті Містобудівного кадастру або у відповідному реєстрі).

2. Дізнатись, чи є технічні умови на приєднання будинку до мереж електро-, тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення. Ці умови повинні співпадати з проектом будівництва.

3. Вимагати у забудовника висновок експертизи проекту з додатками, де містяться основні зауваження щодо недоліків.

4. Розібратися, на якій підставі будує забудовник — декларація чи дозвіл та чи є вони у нього взагалі. Це можна зробити через Реєстр будівельної діяльності.

Як ще можливо впевнитись в безпечності інвестування?

1. Необхідно зіставити інформацію про те, в кого є право на земельну ділянку, кому надані вихідні дані на проектування (містобудівні умови та обмеження, а також технічні умови), хто розробив проект будівництва та на кого оформлений дозвіл на виконання будівельних робіт: чи це одна юридична особа, чи різні. Зверніть особливу увагу на те, що об’єкт будівництва повинен бути у всіх документах однаковим.

2. Через Єдиний реєстр юридичних і фізичних осіб-підприємців дізнатися, чи давно компанія-забудовник, генпідрядник та фінансова установа працюють на ринку, хто їх засновники та чи відповідає статутний капітал вимогам законодавства.

3. Вивчити у відкритих джерелах історію діяльності забудовника, генпідрядника та фінансової установи: чи не тягнеться за ними шлейф будівельних скандалів, чи вчасно здають в експлуатацію об’єкти, чи не скаржаться покупці на якість житла.

4. Перевірити дані забудовника, генпідрядника та фінансової установи в таких реєстрах:

— реєстрі судових рішень;

— в Автоматизованій системі виконавчого провадження;

— на сайті Державної податкової служби щодо податкового боргу або застави.

Якщо отримана інформація вас задовольняє, звернутись до відділу продажу забудовника та скористатися одним з можливих механізмів інвестування: пайове будівництво, фонд фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування.

Перед підписанням договору перевірити надані забудовником документи з незалежним фахівцем, якому ви довіряєте.

На що звернути увагу під час підписання договору?

— терміни завершення будівництва;

— умови розірвання договору;

— чи є фіксованою ціна квадратного метру;

— штрафи для сторін в разі порушення умов договору;

— що віднесено до форс-мажорних обставин;

— чи передбачена можливість розстрочки (як правило, це показник надійності забудовника);

— чи міститься в договорі інформація про сам проект будівництва (аби гарантувати, що збудують обіцяні об’єкти соціальної інфраструктури).

Якщо будівництво ведеться кількома партнерами в рамках спільної діяльності, переконайтеся, що житлова площа, яку ви купуєте, стосується тієї особи, з якою ви підписуєте договір.

Пам’ятайте, що, інвестуючи в нерухомість, яка будується, ви ризикуєте своїми заощадженнями.

Навіть якщо ви берете кредит в банку, не сподівайтесь, що він допоможе вам у перевірці об’єкту для інвестицій. Фінансова установа просто в цьому не зацікавлена, бо вона в будь-якому випадку стягне борг, незалежно від того, чи отримаєте ви своє житло, або ж станете жертвою будівельної афери.